פסק-דין בתיק ת"א 13381-05-10

לפני מחלוקת בין דייר מוגן (בנכס עסקי) לבין הבעלים, במסגרתה עותר הדייר המוגן למתן צוי עשה לגבי חצר הבניין בו נמצא המושכר.

יאמר כבר כאן - אין זו המחלוקת הראשונה בין צדדים אלה המגיעה לערכאות.

כללי

1.         התובע מחזיק כדייר מוגן בשתי חנויות בקומת קרקע בבניין ברחוב ראב"ע, פינת רחוב סלמה, בתל אביב (להלן בהתאמה גם: " המושכר", " הבניין").

לפי הסכמי השכירות של המושכר (הסכמים מיום 4.12.86 ו- 4.1.87, נספחים א'1 - א'2 לתצהיר התובע), הדיירים המוגנים היו מלכתחילה התובע ואדם נוסף בשם רוני נגר. לפי המידע שהוצב בהליך הנוכחי, יתכן כי זכויות הדיירות המוגנת הן כיום של התובע בלבד. מכל מקום, עניינו של מר נגר לא נדון במסגרת ההליך.

2.         הסכמי השכירות נחתמו למול הבעלים דאז של הבניין, מר ראובן כהן. הנתבע הוא הבעלים הנוכחי של הבניין.

3.         מטרת השכירות לפי הסכמי השכירות, הינה: " מסעדה וקיוסק או מסחר ושווק כללי או מאפיית פיתות ולחם".

            מפסקי דין שניתנו בהליכים קודמים בין הצדדים לגבי המושכר והבניין (ר' להלן) עולה, כי בשנת 1992 הוסכם בין הצדדים שיקויים בחנויות עסק של הפעלת מכונות משחק לתקופה מוגבלת, כנגד דמי שכירות הגבוהים מדמי השכירות המוגנת. עיסוק זה הגיע לידי גמר לפני למעלה מעשור, בשלהי שנת 2000 (ר' להלן סקירת הליכים קודמים).

תמצית עמדות הצדדים לפי כתבי הטענות

4.         במסגרת כתב התביעה (המתוקן) וכתב תשובה טוען התובע, כי לפי חוזי השכירות יש לו זכות שימוש בחצר הבניין המשותפת וכי הוא משתמש מזה שנים רבות בחצר - בשירותים הנמצאים בחצר וכן לשם התקנת מיכלי גז ומזגנים והצבת מיכלי אשפה. לשיטת התובע, זכות השימוש האמורה צוינה בהסכמי השכירות וכן עולה מתוך דברים שנאמרו במסגרת הליך קודם בין הצדדים (ת"א 29986/95).

5.         מוסיף התובע וטוען כי במועד שאינו ידוע לו, כנראה שבועות מספר לפני הגשת התביעה, חסם הנתבע באמצעות קיר את פתח היציאה המוביל מהמושכר לחצר המשותפת של הבניין, השכיר את החצר למגורים, וכן חסם את שער הכניסה אל החצר מהרחוב באורח המונע אפשרות לרוקן מיכלי אשפה ולהחליף מיכלי גז.

התובע מציין כי סגירת הקיר נעשתה בלא שהיתה לו אפשרות לעמוד על ביצועה או להתנגד לה, לפי שהוא מרצה תקופת מאסר.

6.         עוד טוען התובע כי פעולותיו של הנתבע נעשו ללא הסכמה ואף ללא היתר מהוועדה המקומית, וכי יש בהן כדי לפגוע בזכויותיו, בין היתר משום שנמנע ממנו מיצוי של מלוא השימושים האפשריים בהתאם למטרת השכירות (לפי שהרשות המקומית מתנה קבלת רישיון עסק דוגמת העסקים שבמושכר, בקיומם של שירותים וכד').

7.         עמדת התובע היא כי יש בהתנהלות הנטענת של הנתבע כדי להפר את הסכמי השכירות או לקיימם שלא בתום לב וכדי הסגת גבול במקרקעין. בכתב התביעה טען התובע גם להפרת דינים נוספים (סע' 10 לכתב התביעה), אולם לא חזר על טענות אלה בסיכומיו.

8.         ברמה האופרטיבית עותר התובע לצוים אשר יורו לנתבע: להחזיר את המצב לקדמותו - כך שיסיר את הקיר שבין המושכר לחצר ויאפשר את השימושים להם נועדה החצר ובהם חדר שירותים, התקנת מיכלי גז ומזגנים; לפנות את החצר ולסלק המטלטלין, למעט מיכלי הגז והאשפה ומנועי המזגנים; ולבטל את חסימת השער המוביל מרחוב ראב"ע לחצר.

9.         עמדתו של הנתבע כפי שהיא מועלית בכתבי הגנה שהוגשו מטעמו היא, כי אין לתובע זכות שימוש בחצר למעט זכות שימוש בשירותים המשותפים בה לא עשה שימוש כ- 15 שנה ויותר, ועוד קודם למאסרו (של התובע). לשיטת הנתבע, לאור העדר השימוש בשירותים, ויתר התובע על זכות זו, אולם אין איש מונע זאת ממנו גם היום (אף שהחצר מיועדת לשימושם של דיירי הבניין לשם התקנת בלוני גז). הנתבע טוען כי לא נחסם הפתח המוביל לשירותים המשותפים בחצר ולא ברורה הטענה לגבי היעדר היתר, וכי החצר לא הושכרה למגורים אף שהנתבע רשאי, לשיטתו, להשכיר אותה.

10.       באופן כללי טוען הנתבע כי מדובר בתביעה קנטרנית שהוגשה שלא בתום לב ותוך ניצול לרעה של הליכי משפט וכי התובע הוא שמתעמר בנתבע, פוגע בזכויותיו ומזלזל בהן, אינו מקיים חובותיו כדייר מוגן ועושה במושכר שימוש כאילו הוא הבעלים.

            לשיטת הנתבע, התביעה הוגשה טרם זמנה כיוון שכלל לא נעשה שימוש במושכר על ידי התובע והמושכר עצמו נמצא במצב מוזנח ונטוש. הנתבע טוען בנוסף, כי מטרת התביעה היא למעשה לשכנע אותו למכור לתובע את הבניין ב"חצי-חינם" ו"להשתלט על נכסיו לכאורה בעזרת החוק", כי התובע אינו רשאי להשתלט על החצר ועצם העלאת דרישה משתמעת כזו "אינה לגיטימית משפטית וערכית".

הליכים קודמים בין הצדדים